Vive la baisse des taux d'intérêt! En décidant d'abaisser son principal taux d'intérêt, le 8 avril, la Banque centrale européenne a donné un nouveau coup de pouce aux candidats à la propriété. Traditionnellement, c'est en effet au printemps que la plupart des Français achètent leur logement. Et cette année ne déroge pas à la règle. Au contraire, tous les éléments sont réunis pour décider les acquéreurs hésitants. D'abord leur situation personnelle s'améliore. Ensuite, la crise de l'immobilier semble enfin stoppée. Après huit ans de baisse, le prix du mètre carré frémit à Paris, ce qui rassure les acheteurs sur la valeur de leur logement. Mais, surtout, les crédits immobiliers sont de plus en plus attrayants, ce qui permet aux candidats à la propriété de se lancer dans des projets immobiliers auxquels ils n'auraient pas pu rêver il y a encore quelques années. Mais, pour en profiter, encore faut-il connaître les pièges à éviter et savoir comment dénicher le meilleur crédit. Mode d'emploi.

Le crédit toujours moins cher.
Première bonne nouvelle pour les emprunteurs: les taux des crédits immobiliers ont encore baissé à des niveaux jamais atteint (voir tableau: Evolution des crédits à taux fixe et à taux variable). "Les taux d'intérêt étaient déjà au plus bas lors de notre dernier pointage début février mais, grâce à la réduction des taux directeurs de la Banque centrale européenne, ils continuent encore à baisser ", affirme-t-on à l'Agence nationale d'information sur le logement, l'Anil. Contrairement à ce que disent certains banquiers pour accélérer la décision de leurs clients, le coût du crédit ne devrait pas remonter brutalement.
Les taux d'intérêt sont donc au plus bas. Mais pour obtenir le meilleur crédit, il faut plus que jamais savoir négocier et faire jouer la concurrence. En public, les banques rechignent à dévoiler leur taux le plus intéressant. Selon les déclarations recueillies par l'Anil, le taux le plus bas consentis par les grandes banques françaises varient ne descendent pas en dessous de 5% sur les crédits à taux fixe. Du coup, les clients qui ne se donnent pas la peine d'aller voir ailleurs se retrouvent avec un taux relativement défavorable. "Aujourd'hui les négociations sont serrées, explique Didier Pagel, gestionnaire de patrimoine et courtier en crédit à la société Eléis. Mais, pour les meilleurs clients, nous arrivons à obtenir des taux compris entre 4,40% et 4,70% pour les crédits à taux fixe sur quinze ans, et entre 4,30% et 4,60% pour les crédits sur dix ans."

Il suffit donc de faire jouer un peu la concurrence pour trouver un taux intéressant. "Pour des très bons clients nous pouvons accorder des crédits à taux fixe sur quinze ans entre 4,30% et 4,50% hors assurance", confirme Didier Chappet, directeur à l'UCB. Même le Crédit agricole ou la Caisse d'épargne sont capables de s'aligner sur les conditions les plus favorables proposées par d'autres établissement.

Meilleur taux et meilleur service.
Si les taux sont de plus en plus comparables, c'est parfois sur le niveau de services ou sur d'autres frais annexes que se fait la différence. "Notre service Réponse Expresse Immobilier travaille avec sept établissements de crédit et offre plus de 200 formules de prêts différentes, explique Philippe Jeangeorge, directeur des services financiers chez American Express. Notre premier objectif est d'aider les clients à faire le tour du marché en un seul coup de téléphone et de les aider à sélectionner le crédit pour lequel leur dossier aura le plus de chances d'être accepté." Les partenaires d'American Express, qui comptent notamment les Britanniques Abbey National et Banque Woolwich, l'UCB, la Hénin ou la banque San Paolo, sont parmi les moins chers du marché et ils n'obligent pas les emprunteurs à domicilier leur salaire chez eux. Il faut vérifier ce dernier point avec beaucoup d'attention, car certaines banques offrent des crédits à taux avantageux à condition que l'emprunteur domicilie son salaire chez elle durant toute la durée de son crédit. S'il s'agit d'une domiciliation sans obligation contractuelle, cela paraît une contrepartie acceptable vis-à-vis d'une banque qui vous fait économiser des milliers de francs sur votre crédit. En revanche, certains établissements prévoient dans leur contrat de prêt de relever le taux de leur crédit de 1% si l'emprunteur change de banque avant la fin du prêt. Si c'est le cas, mieux vaut ne pas accepter un tel cadeau empoisonné.

Réduire le coût de l'assurance.
Pour s'assurer que leurs prêts seront remboursés, la plupart des banques obligent les emprunteurs à souscrire une assurance décès-invalidité. Mais les contrats qu'elles proposent ne sont pas toujours la formule la plus intéressante. "Les assurances des banques sont généralement intéressants pour les emprunteurs de plus de quarante ans, explique Pierre Masson, gestionnaire de patrimoine et courtier en crédit à la société Opes Patrimoine. Mais les emprunteurs les plus jeunes peuvent économiser jusqu'à 40% sur le coût de leur assurance en prenant un autre contrat." Il existe deux grandes catégories de contrats d'assurance décès-invalidité pour garantir un crédit. Ceux des banques sont exprimés en pourcentage du capital emprunté. On paye alors la même prime d'assurance tous les ans, même la dernière année de son crédit. La seconde catégorie d'assurance est facturée en pourcentage du capital restant à rembourser. Dans ce cas, le pourcentage augmente en fonction de l'âge de l'emprunteur. Mais comme le capital restant à rembourser diminue, le coût total de l'assurance est inférieur, ce qui peut avoir un impact important sur le coût total du crédit (voir tableau: Les meilleurs prêts immobiliers).

Taux fixe ou variable?
Les emprunteurs hésitent souvent entre les avantages des crédits à taux variable et la sécurité des crédits à taux fixe. Avec la formidable baisse des taux d'intérêt de ces dernières années, les crédits à taux variables se sont en effet révélés très intéressants. "Rien qu'avec l'effet de la baisse des taux d'intérêt, les emprunteurs qui avaient pris des crédits à taux variable en 1987 ont remboursé l'intégralité de leur crédit en dix ans et trois mois au lieu de quinze ans, sans changer leurs mensualités", explique Didier Chappet. Selon lui, les crédits à taux variable sont toujours une bonne affaire aujourd'hui, compte tenu du climat de stabilité des taux qui entoure l'euro. "Les taux d'intérêt se maintiendront à un niveau bas", assure Didier Chappet.
Même si les taux ne risquent pas de s'envoler rapidement, le problème est, à l'inverse, qu'ils ne peuvent plus beaucoup baisser compte tenu de leur niveau déjà extrêmement bas. En effet, les crédits à taux variables sont indexés sur les taux d'intérêt à court terme européens (Euribor, Tibeur ou Eonia) qui ne devraient pas descendre en dessous de 2,5%. Comme les banques prennent en plus une marge allant de 1,3% à 2%, les taux des meilleurs crédits à taux variable ne devraient pas descendre en dessous d'une fourchette comprise entre 3,8% et 4,5%. "Les banques poussent de plus en plus les emprunteurs à souscrire des prêts à taux variable car cela leur permet de conserver leur marge quelle que soit l'évolution future des taux d'intérêt, estime Didier Pagel. Mais personne ne sait comment ces derniers évolueront sur les dix ou quinze prochaines années." Compte tenu de cette incertitude, les crédits à taux variables ne sont pas suffisamment avantageux par rapport aux crédits à taux fixe qui sont aujourd'hui pratiquement au même niveau (voir tableau: Evolution des crédits à taux fixe et à taux variable). Les crédits à taux variable ont bien un autre avantage par rapport aux crédits à taux fixe: ils ne prélèvent aucun frais en cas de remboursement anticipé. Mais, dans le climat de concurrence actuel, même cet atout vient de tomber. "Il suffit de négocier aussi la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé pour les crédits à taux fixe", conclut Didier Pagel, qui offre cette option à ses clients.

Gilles Pouzin

Evolution des crédits à taux fixe et à taux variable depuis trois ans:

Date	Taux fixe	Taux variable	Différence
1 trim 96	9.17%	8.29%	0.88%
2 trim 96	8.78%	7.97%	0.81%
3 trim 96	8.52%	7.43%	1.09%
4 trim 96	8.31%	7.31%	1.00%
1 trim 97	8.12%	6.80%	1.32%
2 trim 97	7.82%	6.64%	1.18%
3 trim 97	7.63%	6.61%	1.02%
4 trim 97	7.31%	6.32%	0.99%
1 trim 98	7.33%	6.34%	0.99%
2 trim 98	6.92%	6.25%	0.67%
3 trim 98	6.50%	6.14%	0.36%
4 trim 98	6.45%	5.93%	0.52%
1 trim 99	6.18%	5.90%	0.28%
Légende: taux effectif moyen constaté par la Banque de France