Grâce à la reprise, les locataires sont plus solvables et acceptent de payer leur logement plus cher. Mais les loyers ne suivent pas la hausse des prix de l'immobilier.

Après la flambée des mètres carrés, serait-ce au tour des loyers? Peut-être. Selon la dernière enquête de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) les loyers des appartements ont, en effet, progressé de 4% en un an. Si ces chiffres sont les plus récents, ils ne donnent pourtant qu'une idée partielle de ce qui se passe réellement sur le marché des loyers. Avec sa base de données de 40.000 références, l'enquête annuelle de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) apporte un éclairage plus complet sur la rentabilité de l'immobilier locatif. "Après plusieurs années de stagnation, nous observons bien une reprise, commente Brigitte Joussellin, directrice des enquêtes de l'Olap. Mais il n'y a pas d'emballement." Selon les statistiques de l'Olap, les loyers des appartements remis en location avaient effectivement reculé de 2,7% entre janvier 1993 et janvier 1997. Après un premier rebond en 1998, les loyers ont poursuivi leur redressement au dernier pointage de l'Olap, début 1999. Lire encadré "Comment les loyers augmentent".

Certains loyers baissent encor.
Si la tendance est à la reprise, cette dernière recouvre des situations très variées. La hausse observée par la Fnaim reflète notamment la qualité des logements qu'elle gère. Selon ses statistiques, le loyer moyen des appartements parisiens s'établit à 94 francs du mètre carré et par mois, ce qui revient à 4 230 francs pour 45 mètres carrés. Tous les loyers ne suivent pas cette tendance. Selon l'Olap, les propriétaires qui louent trop cher doivent baisser leurs prix pour retrouver des locataires. Ainsi, 28,5% des appartements remis en location à Paris l'an dernier ont vu leur loyer diminuer de 8,6% en moyenne. Mais le loyer n'est qu'un des éléments qui déterminent l'intérêt d'un investissement locatif. Voir tableau "La rentabilité des loyers parisiens".

Des rentabilités très variables
Pour évaluer la rentabilité locative d'un appartement, les propriétaires comparent généralement les loyers au prix de l'immobilier (voir ci-dessus). Par exemple, dans le XVIe arrondissement, où les appartements se louent en moyenne à 100 francs du mètre carré par mois (1 200 francs par an) et où les appartements se vendent en général 20 449 francs du mètre carré, la rentabilité locative brute est en moyenne de 5,9% (soit 1 200 / 20.449). Le rendement locatif net est pourtant bien plus faible une fois déduits les impôts et les charges d'entretien de l'appartement. Ensuite, il faut tenir compte de la fiabilité des locataires. Si l'investissement locatif semble plus rentable dans le XXe arrondissement (8,8%), le résultat net est en réalité bien plus aléatoire que dans les beaux immeubles de l'Ouest parisien. En effet, les locataires des quartiers populaires éprouvent parfois des difficultés à payer leur loyer. Et les appartements peuvent rester inoccupés plusieurs mois entre deux locations. De quoi désamorcer toute flambée des loyers.

Gilles Pouzin

Comment les loyers augmentent
Il existe principalement trois occasions d'augmenter un loyer.
1 - Lorsque l'on met un bien en location, on peut le louer à n'importe quel prix. Mais si c'est trop cher, aucun locataire n'en voudra...
2 - En cours de location, le propriétaire peut augmenter son loyer tous les ans à la date d'anniversaire de l'arrivée du locataire. Cette hausse ne peut dépasser celle de l'indice du coût de la construction. Pour la calculer, reportez-vous à la formule ci-dessous : afin d'éviter les à-coups, on compare en fait la moyenne des quatre derniers indices (a) à la moyenne des quatre indices des douze mois précédents (b).
3 - Enfin, si un loyer est très inférieur à ceux du quartier, le propriétaire peut le réévaluer partiellement en lissant son augmentation sur trois ans.
* Indice Insee du coût de la construction (baux d'habitation) : 1 065 = a
* Évolution annuelle par rapport à l'indice du 1er trimestre 1998 (1 063,25 = b) : + 0,16%
-> Pour calculer le nouveau loyer : ancien loyer x 1 065 / 1 063,25

La rentabilité des loyers parisiens