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Rédigé le 18 novembre 1998 Argent 1999 - voir plus grand : Comment profiter de la baisse des taux pour s'agrandir.

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Pourquoi?
- la baisse des taux permet d'emprunter plus
- Comment?
- avec un apport personnel
- en négociant le meilleur taux
- en revendant son premier logement

La baisse des taux d'intérêt n'a pas que des mauvais côté. Si, comme la plupart des gens, vous économisiez dans l'espoir d'acheter un logement assez spacieux pour votre famille, la baisse des taux de crédit immobilier est même un cadeau tombé du ciel. "La baisse des taux d'intérêt permet d'emprunter entre 20% et 25% de plus qu'il y a trois ans en remboursant la même mensualité", observe Bernard Vorms, le président de l'Anil, l'agence nationale pour l'information sur le logement. En remboursant des mensualités de 6 000 francs sur quinze ans, on peut en effet emprunter plus de 700 000 francs avec les prêts d'aujourd'hui alors qu'on obtenait moins de 600 000 francs de financement quand les prêts étaient à 8,5% hors assurance.

Plus de mètres carrés
Mais la baisse des taux d'intérêt n'est qu'un des facteurs qui permettent de s'agrandir sans se serrer la ceinture. Une étude de la Chambre des Notaires des Hauts de Seine montre en effet que l'augmentation du pouvoir d'achat immobilier a été encore accrue depuis le début de la décennie par la baisse de 33% du prix des mètres carrés.

Avec un apport personnel de 300 000 francs et 8 000 francs de mensualités de remboursement de crédit, cette étude montre qu'on ne pouvait se payer qu'un studio de 38 mètres carrés dans le XVème arrondissement de Paris en 1990 alors qu'on peut maintenant s'offrir un deux pièces de 67 mètres carrés dans le même quartier. Le gain d'espace serait même encore plus grand si l'on tenait compte de la performance financière de l'épargne. "Qu'ils aient placé leurs économies en Bourse ou sur un ancien PEL à 6%, la plupart des gens qui achètent leur premier logement aujourd'hui ont vu leur apport personnel fructifier énormément ces dernières années", observe Bernard Vorms.

Plus d'apport personnel
Une jeune cadre d'une trentaine d'année qui avait longtemps pensé que l'immobilier n'était pas à sa portée vient ainsi de s'offrir l'appartement de ses rêves en cumulant tous ces avantages. Les 160 000 francs qu'elle avait versé sur son PEL lui ont rapporté 40 000 francs d'intérêt et de prime en quatre ans. Elle avait par ailleurs placé 80 000 francs il y a trois ans dans le plan d'épargne d'entreprise offert par son employeur qui a rapporté 130% depuis grâce à l'envolée de la Bourse.

Comme la performance de son épargne lui a permis de financer 50% de son acquisition par apport personnel, elle a en plus bénéficie des prêts plus avantageux qui sont consentis aux acheteurs bien dotés. Après une première proposition de prêt à 4,9% par la banque San Paolo, elle a obtenu des conditions équivalentes à sa banque, la BNP. "Il peut y avoir des différences de taux de 0,5% à 1% selon le niveau d'apport personnel, constate Bernard Vorms, mais la concurrence entre les banques est telle que l'on peut négocier des conditions très attractives en sollicitant plusieurs offres." Le président de l'Anil estime ainsi que les taux d'intérêt affichés par les banques (voir le tableau Sélection de prêts offerts par les banques françaises) sont souvent supérieurs de 0,2% à 0,5% à ceux que l'on peut obtenir après une bonne négociation.

Plus de capacité d'emprunt
Si la baisse des taux profite aux nouveaux propriétaires, elle peut aussi être une bonne occasion de déménager pour ceux qui avaient déjà acheté un premier logement. Bien sûr, ils ne feront pas forcément une plus-value en revendant leur premier appartement. Mais la vente de ce dernier leur permet souvent d'avoir un apport personnel important.

Par ailleurs, certaines banques comme La Hénin ou l'U.C.B. proposent des montages de crédit qui permettent d'acheter son nouveau logement avant d'avoir vendu celui que l'on quitte. Le principe est que la banque refinance le crédit de votre ancien logement par un autre crédit relais dit "in fine" qui n'est remboursé que lorsque vous vendez cet appartement, un ou deux ans après, en espérant en tirer un meilleur prix. Pour convaincre ceux qui hésiteraient encore à s'agrandir en dépit de ces bonnes nouvelles, l'Etat a rajouté pour l'an prochain une réduction des taxes de mutation, c'est à dire des frais de notaire, qui vous fera encore économiser 2% ou 3% supplémentaires sur le prix de votre acquisition.

Gilles Pouzin

Anil, l'agence nationale pour l'information sur le logement
Adresse internet : http://www.anil.org
Renseignements téléphoniques au 01 42 02 65 95