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L'exemple réel de Louis Maffe
En 1995, Louis Maffe a acheté un petit deux pièces qu'il a mis en location. Les loyers couvrent presque les mensualités de remboursement de son crédit. A première vue, les 35 760 francs de loyers qu'il perçoit chaque année représentent un rendement brut de 11,9 % par rapport au prix d'achat du logement. Mais la rentabilité nette s'avère moindre....

Recenser les recettes et les coûts
Pour calculer la vraie rentabilité d'un investissement immobilier, il faut d'abord recenser scrupuleusement tous les coûts En effet, les recettes se limitent aux loyers perçus alors que les coûts sont multiples. D'abord à l'achat, les frais de notaire, l'hypothèque ou d'agence augmente le coût de l'investissement. Sans compter les travaux nécessaires pour louer dans de bonnes conditions. Ensuite, les sorties d'argent s'accumulent chaque année, avec la taxe foncière, l'assurance ou les frais d'entretien. Le premier tableau recense ainsi plus d'une vingtaine de paramètres financiers qu'il est nécessaire de connaître pour bien évaluer la rentabilité d'un tel investissement. Le deuxième tableau montre comment les sorties nettes d'argent évoluent en fonction du taux marginal d'imposition du propriétaire. Enfin, la valeur de revente est aussi décisive que les autres paramètres, comme le montre le dernier tableau. A prix de vente égal et à loyers constants, la rentabilité annuelle après impôts et frais peut ainsi varier du simple au triple selon le taux d'imposition du propriétaire.

Gilles Pouzin

Calcul de la rentabilité du logement de Louis Maffe en cas de revente en 2000