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Non, vous n'avez pas laissé passer votre chance ! Certes, les prix de l'immobilier repartent à la hausse, mais les taux des crédits restent très attractifs.

Après la crise, la reprise!
Si vous hésitiez depuis longtemps à vous lancer dans un projet immobilier en attendant que la baisse se termine, il est temps de vous décider. Cette fois, c'est sûr, la crise de l'immobilier est bel et bien finie et il ne faut plus espérer obtenir de meilleures conditions en reportant sa décision à l'année prochaine. Selon les experts du marché immobilier, la reprise des prix s'est accélérée depuis un an, et elle devrait se poursuivre dans les mois et les années qui viennent. Depuis son plus bas atteint au deuxième trimestre 1997, le prix moyen du mètre carré à Paris est remonté de plus de 10%. La première phase de cette reprise, en 1998, était due en partie à la mise en place de la loi Carrez, qui interdit de tricher sur la surface des appartements mis en vente. Mais, après que cet impact a été pris en compte, la hausse s'est poursuivie et même accélérée. La reprise n'a pas non plus oublié le reste de la France. Selon les statistiques de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), les prix des logements sur l'ensemble du territoire sont remontés de plus de 9% depuis deux ans. Et la hausse approche 13% sur le prix moyen des maisons.

"Achetez... mais faites vite"La perspicacité de ce conseil mérite d'être soulignée. Mais que faire si l'on a laissé passer cette opportunité? Bien sûr, il aurait été préférable de devenir propriétaire quand la crise donnait l'avantage aux acheteurs. Le prix de l'immobilier n'est pourtant pas le seul élément qui détermine l'intérêt d'une acquisition. Même si les logements sont plus chers, les taux d'intérêt des crédits restent très attractifs et le coût de revient d'un achat immobilier est encore quasiment à son niveau le plus intéressant depuis douze ans.

La reprise devrait se poursuivre durablement
Maintenant que l'immobilier remonte, le problème pour préparer son achat n'est plus de savoir dans quelle direction évolueront les prix mais de prévoir à quel rythme se poursuivra cette reprise. D'un point de vue économique, il faut bien reconnaître que le marché immobilier bénéficie d'une conjoncture extrêmement favorable. "Nous sommes entrés dans un cycle de hausse qui est soutenu par la conjonction de cinq facteurs positifs", explique Michel Varaldo, directeur financier de la société foncière Simco. La baisse des taux d'intérêt permet d'emprunter plus ; les revenus des ménages progressent à nouveau ; la confiance des Français est au plus haut depuis quinze ans ; la baisse des droits de mutation allège les coûts d'acquisition et les prix restent encore très bas par rapport à leurs plus hauts d'il y a dix ans.

Un phénomène d'arbitrage financier entre les différents placements joue également en faveur de l'immobilier. "L'or n'a plus la cote, les obligations deviennent risquées, la Bourse a déjà énormément monté et les placements de trésorerie offrent des rémunérations très faibles, résume Michel Varaldo. Par comparaison, l'immobilier est l'un des rares placements refuges qui sont encore en dessous de leurs anciens records."Selon lui, pas de doute, la hausse va se poursuivre, et probablement s'accélérer. "Les prix au mètre carré ne devraient pas s'envoler autant qu'à Londres ou à New York, mais je suis très optimiste, insiste-t-il. Je ne serais pas étonné que l'immobilier monte de 10% pendant deux ans.»

L'immobilier, un marché cyclique
Certains investisseurs étrangers partagent cet optimisme. Pourtant, quelques arguments plaident aussi en faveur d'une certaine modération de la reprise par rapport aux excès des années quatre-vingt.
"Les prix restent encore loin des records atteints au début de la décennie, quand certains appartements neufs se vendaient jusqu'à 70.000 francs du mètre carré. Mais cela ne veut pas dire qu'ils retrouveront ces niveaux", observe Didier Seror, directeur chez Arthur Andersen. En effet, l'immobilier est un marché cyclique, qui traverse des phases d'euphorie, de crise et de reprise. "Ce n'est pas parce qu'il y a eu six ans de baisse que la reprise va se transformer d'un seul coup en surchauffe", estime Gilles Oury, notaire à Paris. Selon ses calculs, les prix de l'immobilier progressent depuis 1945 au rythme de la croissance économique augmentée de l'inflation. En appliquant cette règle, les prix de l'immobilier devraient théoriquement monter de 3 à 4% par an. Dans la pratique, la hausse sera plus forte pour compenser les excès de la crise. En revanche, le risque d'une flambée des prix restera limité par la capacité financière des acheteurs.

"On a constaté que la crise immobilière éclatait quand les cadres moyens ayant deux enfants ne pouvaient pas s'acheter plus de 60 mètres carrés, explique Philippe Tannenbaum, spécialiste de l'immobilier à la banque CPR. Maintenant qu'ils peuvent à nouveau devenir propriétaires de 100 mètres carrés, ils reviennent sur le marché. Mais si les prix remontaient trop vite, l'immobilier redeviendrait inaccessible pour de nombreux foyers."La marge de hausse n'est donc pas infinie, car on risque vite de revenir à un niveau où les acquéreurs potentiels ne pourront plus soutenir le marché. En outre, la plupart des candidats à la propriété n'achètent leur logement que si l'effort financier à consentir reste supportable par rapport à une location, ce qui limite la hausse des prix de l'immobilier par rapport à celle des loyers.

L'immobilier, un marché hétérogène
La principale caractéristique du marché immobilier est son hétérogénéité. Si la hausse frôle la surchauffe dans certains quartiers, d'autres sont à peine sortis de la crise. "La reprise de l'économie profite d'abord aux cols blancs, explique Philippe Tannenbaum. Ce sont donc logiquement leurs quartiers qui montent en premier."Le centre de Paris, du Ve au VIIIe arrondissement, a toujours été cher, car il est convoité par les acheteurs fortunés et les clients internationaux. Le sud et l'ouest de la capitale, du XIe au XVIIe arrondissement, sont plus sensibles à l'évolution du marché et ils remontent bien. Le nord et l'est de Paris, du XVIIIe au XXe arrondissement, ont été beaucoup plus pénalisés et ils remontent peu. La même distinction existe en province. Les acheteurs les plus aisés sont prêts à payer plus cher les logements les plus beaux et les mieux situés, ce qui fait monter leurs prix. Les personnes moins exigeantes sont plus à l'abri de la spéculation. Dans un cas comme dans l'autre, il est encore temps d'acheter.

Gilles Pouzin